안진회계법인(안진)이 우리대학 법인 수익사업체인 건국AMC와 더클래식500을 대상으로 실시한 경영진단결과가 나왔다. 구성원 대상으로 한 법인의 공식적인 결과발표가 없는 가운데 ‘건국학원 정상화를 위한 범건국인 비상대책위원회(범대위)’는 지난달 24일 법인 이사회에 보고된 안진의 보고서 내용을 바탕으로 건국AMC 및 더클래식500의 경영상 심각한 문제가 있다고 지적한 바 있다.

이에 대한 법인의 공식 답변이 없어 건국AMC와 더클래식500의 경영상태에 대한 학내 구성원들의 궁금증이 커지는 가운데, 건대신문은 안진의 경영진단결과보고서에 대한 취재정보공개를 법인사무국에 공식요청해서 전문을 검토했다. 법인사무국은 경영진단결과가 회사의 경영전략과 영업상 기밀사항이 포함되어 있어 그동안 학내일반 구성원에게 전문공개를 하지 않았다고 밝혔다.

안진은 건국AMC와 더클래식은 경영상 개선사항들을 지적했으나, 경영위기는 아닌 것으로 분석했다. 한편 보고서에는 범대위가 지적한 건국AMC의 임대료 적정수준 회복과 더클래식500의 관리비 지출이 입주민에게 받는 관리비 수입보다 높은 문제 등도 포함되어 있었다. 또한 경영위기논란의 중심에 있었던 양사의 1천 9백억원의 결손금도 포함돼 있었다. 이에 대해 법인 관계자는 “토지만 가지고 시작한 임대사업 특성상 어느 정도 시간이 흐르기 전까진 자본 자체의 결손금이 발생할 수밖에 없다”고 설명했다.

건대신문은 건국AMC와 더클래식500의 경영상태에 대한 학내 구성원들의 이해를 도모하기 위해 스타시티사업의 시작에서부터 안진의 경영진단 결과까지를 정리해 보았다.

스타시티사업의 과거와 현재

스타시티사업은 과거 1995년까지 거슬러 올라간다. 당시 법인은 재정상황이 악화됨에 따라 수익사업 확장이 필요하다는 결론을 내렸고 야구장이 있던 교육용 부지가 사업성이 부족하다고 판단, 용도변경을 위한 사전작업에 들어갔다. 이후 2003년부터 건축허가를 받아 스타시티 사업이 본격적으로 시작됐다.

우리대학 법인은 남측부지로 불렸던 스타시티부지내 구민회관 및 도로부지를 제외한 1만 1천평을 경쟁입찰을 통해 선정된 시공사인 포스코 건설에 매각, 확정수익 3,182억원을 확보했다. 이어 건국AMC는 나머지 1만2천여평으로 스타시티 상업지구개발과 더클래식500 사업을 진행했다. 당시 공동주택부지 매각대금인 3,182억원은 우리대학과 병원, 부속중ㆍ고교에 분배돼 교사신축, 교수충원 및 건대병원신축에 활용됐다. 한편 포스코 건설이 시공한 스타시티 공동주택, 더샵 스타시티는 최종청약 75.7:1의 경쟁률을 기록하며 광진구의 새로운 랜드마크로 떠올랐다.

상업지구 개발에 필요한 자금조달은 임대사업자의 보증금을 활용한 방식으로 이뤄졌다. 결국 스타시티사업은 우리대학 법인이 소유한 토지만을 활용한 부동산임대업으로 상권을 형성한 것으로 타 학교 수익사업의 본보기가 될 정도였다. 이어 우리대학 법인은 500세대가 입주할 수 있는 더클래식500이라는 실버타운 건설사업을 추진했다.

그러나 2008년 미국발 금융위기는 부동산임대가 주력인 더클래식500에 큰 위기를 안겼다. 입주민이 당초 예상보다 절반도 들어오지 않았던 것이다. 때문에 입주민보증금을 통해 건설자금을 조달하려던 더클래식500의 경영상황엔 빨간불이 켜졌다.

애초에 계획했던 보증금 10억원에서 16억원 수준의 고가상품 모집을 중단하고 보증금 8억원 기준의 일반회원 모집으로 계획을 변경하는 한편, 관리비도 당초 계획의 절반수준만 받는 것으받는 것으로 계획을 변경해서 입주민을 유치했다.

그럼에도 보증금이 부족하자 다른 사업체의 수익을 더클래식500으로 전출하고 800억원을 차입하는 어려움도 있었다. 다행히 경영상황이 나아져 현재는 200억원의 차입금 잔액이 남아있는 상황이다.

또 더클래식500 건물 두 동중, 입주민이 들어오지 않은 한 동을 호텔 ‘펜타즈’로 전환해, 지난해부터 영업을 시작해 수익다변화를 꾀하고 있다.

학교법인 이복 사무국장은 “스타시티사업에서의 1천 9백억원 결손금(자본금감소)은 대학이나 병원 등에 전출되는 고유목적사업비가 포함된 금액”이라며 “영리 법인이 아닌 학교 수익사업체 회계에서 나타나는 일반적인 특성이다”라고 밝혔다. 예결산 공고상으로도 건국AMC는 실제 2008년부터 2012년까지 총 254억원의 고유목적사업준비금을 전출한 것으로 나타났다. 다만 더클래식500의 경우 회계연도 작성을 시작한 2010년에만 10억원을 전출했고 이후엔 전무한 상황이다.

안진, “경영위기는 아냐”

건국AMC의 경우엔 자산이 시간이 흐르면서 감소되는 것을 의미하는 회계항목인 ‘감가상각비’를 포함하더라도 적자규모가 줄어들고 있다. 2013년 2월 기준으로 32억원의 흑자로 돌아선 것으로 확인됐고 이는 경영진단결과 큰 문제는 없는 것으로 밝혀진 셈이다. 다만 범대위가 지적했듯, 안진도 몇몇 상가에 대한 보증금과 임대료를 올릴 것을 주문했다. 경영진단결과 보고에 앞서 범대위는 보증금과 임대료가 상대적으로 낮은 점포에 대해 “이사장이 지인에게 특혜를 제공했다”고 주장했고 법인은 “처음 상가입주를 시작할 때 들어오는 점포가 없어 상대적으로 임대 조건을 완화한 것”이라고 밝힌 바 있다.

그러나 더클래식500의 경우는 좀 달랐다. 더클래식500은 미국발 금융위기 여파에 가장 큰 피해를 본 사업체다. 감가상각비를 제외하더라도 사업 첫 해부터 적자가 발생해 온 상황이다. 다행히 매년 쌓이는 적자규모는 감소추세지만 세대별 관리비 지출이 입주민이 내는 관리비수입보다 많은 상황이 지속되고 있다. 즉, 더클래식500 회계에서 현금 등의 유동자산비율이 입소 보증금과 같은 고정부채에 비해 현저히 떨어지고 있다.

이에 안진은 자산 총액 중 임대보증금 등 90%에 달하는 부채비율을 절반정도로 낮출 것을 강조하며 이를 위해 입주민 관리비를 현행 110만원에서 타 사업체와 비슷한 수준인 210만원 수준으로 올릴 것을 주문했다. 다만 여기서 발생할 입주민들의 불만이 발생할 우려가 있다고 진단하기도 했다. 이에 대해 학교법인 김두한 기획과장은 “한 번에 100만원이 넘는 관리비 인상은 많은 무리가 따를 수 있다”며 “더클래식500에서 현실적 방안을 마련해 입주민들과 관리비를 조율해 나갈 계획이다”라고 밝혔다.

이외에도 안진은 현재 54평형의 펜타즈 객실을 분할하는 방법이나 여유 공간에 새로운 객실을 마련하는 방안을 제시하기도 했다.

한편, 우리대학 법인은 건국대병원을 포함해서 총 7개의 수익사업체를 운영 중이다. 2013년 기준 건국학원의 예산규모는 약 1조 3천억원에 이른다. 이번에 안진이 수행한 경영진단은 이 가운데 2개 업체만 분석대상으로 삼았다.